Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

publié le 11/12/2023

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous endossez un statut fiscal spécifique destiné à optimiser votre investissement immobilier. Nous allons en détailler les avantages et les obligations.

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une option fiscale attrayante pour les particuliers investissant dans l’immobilier locatif meublé. Ce régime, destiné aux personnes physiques, vous concerne si vous possédez, et louez, un ou plusieurs biens immobiliers meublés, sans que cette activité ne constitue votre profession principale.

Définition et spécificités du LMNP

La particularité du LMNP réside dans sa simplicité administrative et sa fiscalité avantageuse. Pour prétendre à ce statut, vous ne devez pas réaliser plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et vos recettes ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal. Le bien doit être loué meublé, c’est-à-dire équipé des éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire.

Un des avantages majeurs du LMNP est la possibilité de déduire de vos revenus locatifs les charges liées à votre achat immobilier (intérêts d’emprunt, taxes, charges de copropriété, etc.), ainsi que l’amortissement du bien et de son mobilier. Cette déduction peut mener à une baisse significative de l’assiette d’imposition sur les revenus locatifs, voire à l’annulation complète de cet impôt.

Distinction entre LMNP et LMP

Le LMNP se distingue du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) principalement par le volume des revenus locatifs et la place de cette activité dans les ressources du foyer fiscal. Pour être considéré comme LMP, votre activité de location meublée doit générer plus de 23 000 euros de recettes annuelles et représenter plus de 50% des revenus d’activité de votre foyer fiscal. En outre, le statut LMP nécessite une inscription au registre du commerce et des sociétés, ce qui n’est pas le cas pour le LMNP.

Alors que le LMNP est souvent choisi pour des investissements ponctuels ou pour compléter les revenus, le LMP s’adresse à ceux qui envisagent la location meublée comme une activité professionnelle à part entière. La fiscalité et les obligations administratives diffèrent également entre les deux statuts, notamment en matière de plus-values à la revente et de cotisations sociales.

Ainsi, le choix entre LMNP et LMP dépend de vos objectifs, de l’ampleur de votre projet immobilier et de votre situation fiscale globale.

Comment accéder au statut LMNP ?

Pour accéder au statut LMNP, il est primordial de posséder et de louer un bien immobilier meublé. Comme nous l’avons évoqué précédemment, les recettes locatives annuelles ne doivent pas surpasser 23 000 euros, et ne doivent pas constituer plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal. Cette limitation assure que l’activité de location meublée demeure accessoire par rapport à vos autres sources de revenus.

L’acquisition d’un numéro SIRET est une étape cruciale, car elle officialise l’activité de location meublée auprès des autorités fiscales et sociales. Ce numéro s’obtient par le guichet des formalités des entreprises (GFR). Ce numéro est indispensable pour toutes vos obligations fiscales et sociales relatives à la location meublée.

Les avantages du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre plusieurs avantages fiscaux notables, notamment en termes de déductions et d’amortissements, ainsi que des possibilités d’exonérations et de récupération de la TVA, particulièrement dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.

Le LMNP permet de déduire de nombreuses charges de ses revenus locatifs. Ces déductions incluent les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, d’entretien, de réparation, ainsi que les taxes et charges de copropriété. Cela peut significativement réduire la base imposable, diminuant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs.

Un aspect clé du régime LMNP est la possibilité d’amortir le prix d’achat du bien immobilier ainsi que celui des équipements et du mobilier. L’amortissement correspond à la dépréciation du bien et de son contenu sur une durée déterminée (généralement 20 à 30 ans pour le bien immobilier et 5 à 10 ans pour les meubles). Ces amortissements sont comptabilisés comme des charges, ce qui réduit d’autant le revenu imposable.

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard s’adresse spécifiquement aux investissements dans certaines résidences de services (étudiants, séniors, tourisme, etc.). Ce dispositif permet une réduction d’impôt sur le revenu équivalant à 11% du prix d’achat HT du logement, étalée sur 9 ans. De plus, il est possible de récupérer la TVA (20%) sur le prix d’achat, à condition que les services para-hôtellerie (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, réception…) soient proposés.

Ainsi, le statut LMNP offre des avantages fiscaux significatifs qui peuvent rendre l’investissement immobilier plus rentable. La capacité de déduire un large éventail de charges, couplée aux bénéfices des amortissements, peut réduire de façon substantielle les impôts sur les revenus locatifs. Pour les investisseurs éligibles au dispositif Censi-Bouvard, les avantages sont encore plus attrayants, grâce à la réduction d’impôt et à la récupération de la TVA.

Régime fiscal du statut LMNP : régime micro-bic VS régime réel

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre deux options de régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Chaque régime a ses spécificités, avantages et contraintes.

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est simplifié. Il s’applique automatiquement si les recettes annuelles sont inférieures à 72 500 euros. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% pour couvrir toutes les charges, ce qui signifie que seulement la moitié des recettes est imposée. Aucune déduction de charges réelles n’est possible. La déclaration des revenus se fait simplement via le formulaire de déclaration de revenus 2042 C PRO.

Régime réel

Le régime réel est plus complexe mais peut être plus avantageux, surtout si les charges réelles dépassent l’abattement de 50% du régime micro-BIC. Il est obligatoire si les recettes annuelles excèdent 72 500 euros, mais il est aussi accessible sur option pour les recettes inférieures à ce seuil. Ce régime permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, amortissement du bien et des meubles, etc.) des recettes locatives. La déclaration se fait via le formulaire 2031 et ses annexes.

Ainsi, le choix entre LMNP et LMP dépend de vos objectifs, de l’ampleur de votre projet immobilier et de votre situation fiscale globale.

Comparaison des régimes fiscaux
Critère	Régime Micro-BIC	Régime Réel
Seuil de recettes	Jusqu’à 72 500 euros	Au delà de 72 500 euros ou sur option si en dessous
Calcul des revenus	Recettes x 50% (abattement forfaitaire)	Recettes – Charges réelles
Déclaration	Formulaire 2042 C PRO	Formulaires 2031 et annexes Formulaire 2042 C PRO
Déduction des Charges	Non (abattement forfaitaire)	Oui (toutes les charges réelles)
Amortissement du Bien	Non	Oui

La sélection du régime fiscal en LMNP dépend principalement du montant des recettes et des charges. Pour les petites locations avec des charges peu élevées, le régime micro-BIC est souvent plus avantageux grâce à sa simplicité et à son abattement forfaitaire. En revanche, pour les biens avec des charges élevées (notamment avec des intérêts d’emprunt importants ou des travaux conséquents), le régime réel peut être plus bénéfique malgré sa complexité administrative accrue. Il est conseillé de faire une évaluation personnalisée et vous pouvez nous consulter pour déterminer le régime le plus avantageux.

Vendre un bien en LMNP

La vente d’un bien en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) implique de comprendre la fiscalité spécifique liée à la plus-value immobilière. Lorsqu’un bien LMNP est vendu, la plus-value réalisée – c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ajusté des frais et travaux éventuels) – est soumise à l’impôt.

Une spécificité importante doit être notée : pour le calcul de la plus-value, la direction des finances publiques ne tient pas compte des amortissements pour déterminer le prix d’acquisition, sauf si le régime de la plus-value professionnelle s’applique, ce qui est rare pour un LMNP.

La plus-value immobilière réalisée en LMNP est imposée de manière similaire à celle d’un bien immobilier classique détenu par un particulier. Ce régime fiscal comprend deux volets : l’impôt sur le revenu (19%) et les prélèvements sociaux (17,2% en 2023). La taxation peut toutefois être réduite par des abattements pour durée de détention : plus le bien est conservé longtemps, moins la plus-value est taxée.

Après 5 ans de détention, un abattement progressif est appliqué, conduisant à une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. Ainsi, lors de la vente d’un bien en LMNP, il est important de planifier la vente en tenant compte des abattements pour durée de détention afin d’optimiser la fiscalité.

De plus, une spécificité importante doit être notée : pour le calcul de la plus-value, la direction des finances publiques ne tient pas compte des amortissements pour déterminer le prix d’acquisition, sauf si le régime de la plus-value professionnelle s’applique, ce qui est rare pour un LMNP.

Lors de la vente d’un bien en LMNP, il est crucial de planifier la vente en tenant compte des abattements pour durée de détention afin d’optimiser la fiscalité.

En conclusion,

L’adhésion au Cecogeb présente des avantages significatifs pour les propriétaires bénéficiant du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), notamment en termes de réduction d’impôts et de frais de comptabilité.